Der Traum von der eigenen Immobilie lebt heute vor allem davon, dass sich die Zinsen für Baukredite auf einem historisch niedrigen Stand befinden. Neben der Planung der Finanzierung und des Immobilienerwerbs sollten künftige Eigentümer schon vorher auch die steuerliche Seite etwas genauer beleuchten.
Wichtige Steuern für alle Immobilieneigentümer
Es existieren steuerliche Regelungen, die jeden Eigentümer einer Immobilie betreffen – und zwar unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Dazu gehören vor allem die folgenden Steuerarten:
Grunderwerbsteuer – der Zuschlag zum Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder des Grundstücks anfällt. Sie gilt damit quasi als eine Art Zuschlag zum Kaufpreis. Seit 2006 ist die Grunderwerbsteuer in Deutschland nicht mehr einheitlich geregelt, weil jedes Bundesland den Steuersatz innerhalb eines Korridors zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises selbst festlegt. Bei diesen Steuersätzen wird sofort klar, dass es sich nicht um kleine Beträge handelt. So machen 3,5% von 250.000 Euro beispielsweise 8.750 Euro aus, wohingegen es bei einem Steuersatz von 6,5% bereits 16.250 Euro sind.
Glücklicherweise gibt es eine Möglichkeit, zumindest beim Bau einer Immobilie die Steuerlast deutlich zu mindern. In diesem Fall ist es allerdings wichtig, den Kauf des Grundstücks vom Preis für den Bau der Immobilie zu trennen. Wer alles von einem Bauträger als Kombi-Paket kauft, muss auch auf den kompletten Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Werden beide Vorgänge getrennt, fällt nur auf das Grundstück die Steuer an, was die Zahllast deutlich mindern dürfte.
Grundsteuer – jedes Quartal eine Rechnung vom Staat
Die Grundsteuer ist hingegen eine Substanzbesteuerung auf Grund und Boden, die Eigentümer jedes Jahr zahlen müssen. Die Berechnung ist aktuell noch recht kompliziert und soll demnächst reformiert werden (Stand: Oktober 2019):
1. Einheitswert festlegen
Das komplizierte Berechnungsverfahren legt zunächst einen Einheitswert auf Basis der Werteverhältnisse aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland bzw. 1935 (Ostdeutschland) fest. Dieser setzt sich aus den Bodenwerten, den ermittelten Immobilienwerten und bestimmten wertmindernden wie werterhöhenden Faktoren zusammen.
2. Grundsteuermesszahl
Das zweite Element ist die Grundsteuermesszahl, die für Einfamilienhäuser bei 2,6 Promille (Teil bis zu einem Wert von 38.346 Euro) bis 3,5 Promille (der darüber liegende Teil) liegt. Mehrfamilienhäuser werden komplett mit der Grundsteuermesszahl von 3,5 Promille bedacht.
3. Hebesatz der Gemeinde
Zu guter Letzt schlägt jede Gemeinde noch einen Hebesatz drauf, wobei hier starke Unterschiede bestehen.
Für eine selbst genutzte Immobilie muss der Eigentümer die Grundsteuer selbst zahlen, wohingegen Vermieter die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen dürfen. Diese Umlagemöglichkeit soll zumindest in Berlin künftig auf der Kippe stehen, so dass auch Vermieter die Steuer allein tragen müssten.
Einkommensteuer: Nur für Vermieter wichtig
Die Einkommensteuer ist letztlich fast nur für Vermieter interessant. Wer seine Immobilie selbst nutzt, muss nämlich keine Einkommensteuer zahlen und kann demnach auch keinerlei Kosten von der Steuer absetzen.
Anders sieht es hingegen bei Vermietern aus: Diese müssen die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern, können im Gegenzug jedoch auch die Kosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören unter anderem:
- Zinsen der Baufinanzierung
- Abschreibung auf den Gebäudewert (über 50 Jahre)
- Kosten für Instandhaltung
- Nebenkosten (sofern nicht auf den Mieter umgelegt)
Im Gegenzug erhalten Vermieter nur wenige Möglichkeiten, steuerliche Förderungen wie das Baukindergeld oder die anderen KfW-Förderprogramme in Anspruch zu nehmen.
Es gibt jedoch durchaus Möglichkeiten. So lassen sich etwa mit einem Mehrgenerationenhaus Steuern sparen. Wenn beispielsweise die Oma in eine Einliegerwohnung einzieht und Miete zahlt, können Eigentümer Beides haben:
- Förderungen wie Baukindergeld (sie wohnen selbst in der Immobilie)
- Steuerliche Abzugsmöglichkeiten (für die Kosten der Einliegerwohnung)
Um dies zu erreichen, sollten die Wohneinheiten jedoch auch juristisch über eine Teilungserklärung getrennt werden. Ferner sollte ein förmlicher Mietvertrag existieren und die Miete 66% des ortsüblichen Niveaus nicht unterschreiten.
Die steuerliche Seite von Immobilien ist durchaus interessant
Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich auch die steuerliche Seite genau anschauen. Die verschiedenen Steuern können zum einen den Kaufpreis erhöhen (Grunderwerbsteuer), eine dauerhafte Zusatzbelastung bedeuten (Grundsteuer) oder das Einkommen mindern (Einkommensteuer). Gerade im letzten Fall lassen sich jedoch auch Kosten steuerlich geltend machen, was sich durchaus lohnen kann. Wer hier also genau hinschaut und alle Möglichkeiten ausschöpft, spart unter Umständen Steuern und kommt zusätzlich noch in den Genuss staatlicher Förderungen. Dies macht die steuerliche Thematik rund um Immobilien durchaus spannend.
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